Rekordowy popyt na ziemię

Inwestorzy walczą o grunty budowlane.

Ponad 5 mld zł wydali inwestorzy na działki w 2017 roku – szacuje Colliers International. Najbardziej aktywni byli deweloperzy mieszkaniowi. – Tylko w ciągu trzech pierwszych kwartałów sprzedaż gruntów pod osiedla stanowiła 70 proc. transakcji – ocenia Emil Domeracki, dyrektor w dziale gruntów inwestycyjnych Colliers International. – Rynek jest rozgrzany. Ziemia osiąga rekordowe ceny transakcyjne: ponad 3, a nawet 3,5 tys. zł za mkw. PUM (koszt gruntu przypadający na mkw. powierzchni użytkowej mieszkania), podczas gdy rok temu prognozowano wzrost maksymalnie do 2,5 tys. zł – mówi. Podkreśla, że pojawienie się w ofercie dobrze przygotowanej technicznie i prawnie działki w atrakcyjnej lokalizacji, na której od razu można budować, wzbudza entuzjazm inwestorów, doprowadzając do walki o prawo zakupu. – Ceny w porównaniu z 2016 rokiem rosną o 20, a nawet 30 proc. – szacuje Domeracki.

Ekspert zwraca uwagę, że ten trend widać już nie tylko w stolicy, ale i w największych miastach regionalnych.

– Znalezienie odpowiednich gruntów pod zabudowę rzeczywiście nie jest proste. Największym powodzeniem cieszą się działki w dobrze skomunikowanych rejonach miast – mówi Witold Padlewski ze spółki Quelle Locum. – Ważne, by ziemia była objęta planem miejscowym, bo wtedy można szybko rozpocząć budowę.

Mieszkania i biura

– W 2017 roku deweloperzy przyjęli strategię agresywnego zwiększania banków ziemi – opowiada Emil Domeracki. – Konkurują ceną, są też gotowi do zawierania transakcji gotówkowych. Analizują także duże, wieloetapowe inwestycje, rozłożone na sześć–osiem lat. W ubiegłym roku największym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się tereny na obrzeżach dużych miast i aglomeracji, szczególnie Wrocławia i Krakowa, oraz obszary położone bliżej centrum, ale wymagające rewitalizacji. Tak było w Łodzi, Trójmieście i Warszawie.

– Deweloperzy, chcąc skorzystać z rynkowej hossy, w szybkim tempie wprowadzają na rynek kolejne inwestycje – komentuje Mateusz Strzelecki, ekspert Walter Herz. – Największe firmy rozpoczynają kilka budów jednocześnie, stale poszukując atrakcyjnych gruntów. Deficyt dobrze zlokalizowanych działek powoduje, że walka o najlepsze grunty jest zacięta. Popyt na ziemię jest większy niż kiedykolwiek.

Parceli szukają także deweloperzy biurowi. – W ubiegłym roku średnie ceny gruntów pod zabudowę biurową były stabilne. Ale i w tym sektorze widać spadek podaży atrakcyjnych działek w dużych miastach – podkreśla Emil Domeracki. – Dlatego inwestorzy coraz częściej poszukują terenów w miejscach typowych dla budynków klasy B. Kupują też centralnie położone grunty zabudowane kilkunastoletnimi biurowcami – zauważa.

Stare budynki są wyburzane, a na zwolnionej parceli powstają bardziej rentowne obiekty. – Coraz większym zainteresowaniem cieszą się grunty, na których można wybudować „butikowe" biura dla mniejszych najemców, którzy za prestiżową lokalizację są gotowi płacić wyższy czynsz.

Magazyny i galerie

– W 2017 roku dużym zainteresowaniem deweloperów magazynowo-przemysłowych cieszyła się Polska centralna – ze względu na aktywność gospodarczą stolicy i rozwijającą się infrastrukturę transportową, oraz południowe i zachodnie regiony przygraniczne, szczególnie Śląsk i Szczecin – mówi Domeracki.

Wielkich transakcji nie odnotowano na rynku gruntów pod centra handlowe tzw. trzeciego pokolenia, czyli z bogatą ofertą usługowo-rozrywkową. – Wzrok inwestorów zwrócił się w stronę miejscowości poniżej 100 tys. mieszkańców, gdzie powstają parki handlowe – mówi ekspert Colliers International. – Ceny działek pod zabudowę handlowo-usługową pozostały stabilne. Jednocześnie wzrosło znaczenie punktów handlowo-usługowych, które stanowią uzupełnienie wielkich inwestycji biurowych lub mieszkaniowych.

Rośnie też zapotrzebowanie na pokoje hotelowe oraz powierzchnie konferencyjne. – Dla międzynarodowych turystów Polska, a zwłaszcza Kraków, Gdańsk i Warszawa, jest coraz bardziej atrakcyjna – wyjaśnia Emil Domeracki. – Rośnie także ruch biznesowy. Klasyfikacja usług hotelarskich w opracowaniach planistycznych dała deweloperom możliwość wykorzystania nieruchomości jako np. condohoteli, akademików, sanatoriów czy domów dla seniorów.

– Inwestorzy poszukujący gruntów pod budowę hotelu albo akademika mogą wykorzystać zapisy planu przewidziane pierwotnie dla rozwoju tkanki biurowej – komentuje Krzysztof Chyla, koordynator ds. transakcji w dziale gruntów inwestycyjnych Colliers International. – Obie te funkcje są charakteryzowane jako usługowe – wyjaśnia.

Zdaniem ekspertów ceny ziemi powinny nadal rosnąć. – W przypadku dobrze przygotowanych gruntów bez wad prawnych i technicznych wzrost ten może być drastyczny, bo podaż takich terenów maleje – przewiduje Emil Domeracki.

– Stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce są wyższe niż w Europie Zachodniej. Najlepsze obiekty handlowe przynoszą ok. 5 proc. zysku rocznie, obiekty biurowe – 5,25 proc., a magazynowe – 6,5 proc. – szacuje Mateusz Strzelecki. – Polski rynek przyciąga coraz większą liczbę międzynarodowych inwestorów. Najlepsze nieruchomości są sprzedawane jeszcze przed zakończeniem komercjalizacji i wprowadzeniem się najemców. ©℗