Nowy rekord wartości transakcji

W tym roku fundusze kupią nieruchomości za 6 mld euro.

Po wyśmienitym ubiegłym roku, kiedy wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych nad Wisłą wyniosła ponad 5 mld euro, na ten rok analitycy prognozują nowy rekord – przeszło 6 mld euro. W I półroczu inwestorzy kupili aktywa za ponad 3 mld euro. Z tej kwoty 1,9 mld przypada na nieruchomości handlowe, 0,9 mld na biurowe, a blisko 0,4 mld na logistyczne.

Największą transakcją był zakup za 1 mld euro portfeli nieruchomości handlowych przez Chariot Top Group – wehikuł utworzony przez Griffin Real Estate, amerykańskie fundusze Pimco i  Oaktree oraz południowoafrykański REIT Redefine (więcej o planach inwestycyjnych mówi nam Maciej Dyjas, partner Griffin RE w wywiadzie na N8). To nie tylko rekord polskiego rynku – była to trzecia co do wielkości transakcja przeprowadzona w skali globalnej w I kwartale 2018 r.

W segmencie biurowym też dominowały transakcje portfelowe, głównie przejęcie Tri Granit przez Revetas i fundusze Goldman Sachs (m.in. biurowce w Krakowie i Katowicach).

Dobre perspektywy

– Polski rynek nieruchomości komercyjnych pozostaje bardzo atrakcyjnym miejscem do lokowania kapitału, co zostało odzwierciedlone w wysokiej wartości transakcji zamkniętych w I połowie br., o ponad 113 proc. wyższej niż rok wcześniej – komentuje Marcin Kocerba, starszy konsultant w dziale rynków kapitałowych Cushman & Wakefield. – Można wymienić kilka głównych czynników, które mają obecnie wpływ na inwestycyjny boom obserwowany w każdym segmencie rynku. Jednym z nich są niskie stopy procentowe utrzymujące się na globalnych rynkach finansowych. Sprawiają one, że w obliczu niskiego oprocentowania depozytów bankowych oraz rządowych obligacji inwestorzy zwracają uwagę na alternatywne klasy aktywów, głównie na nieruchomości – wskazuje.

Ekspert zaznacza, że kluczowe dla podjęcia decyzji o ulokowaniu kapitału na rynku nieruchomości jest dostępność atrakcyjnych produktów. Wzrost wartości transakcji w Polsce jest pochodną właśnie oferty wysokiej jakości nieruchomości w połączeniu z boomem na rynku najmu oraz relatywnie atrakcyjnymi stopami zwrotu.

– Rynek biurowy, zarówno w stolicy, jak i w pozostałych miastach Polski, rozwija się niezwykle dynamicznie, zarówno pod kątem rekordowego popytu na powierzchnię biurową, jak i aktywności deweloperskiej. W Warszawie byliśmy ostatnio świadkami otwarcia biura JP Morgan i wejścia WeWork, potentata na rynku coworkingu. Również Standard Chartered ogłosił plany wejścia do Polski i zatrudnienia ponad 750 osób – wylicza Kocerba.

Rynek powierzchni magazynowej i przemysłowej również przeżywa boom napędzany popytem wewnętrznym (rozwój branży e-commerce), jak i zewnętrznym, w postaci uruchomienia w Polsce paneuropejskich centrów dystrybucji przez globalne koncerny, takie jak Amazon czy Zalando.

Zdaniem eksperta sektor powierzchni handlowych również ma się dobrze, odnotowując wysokie wzrosty sprzedaży detalicznej, choć rosnąca konkurencja sklepów online i zmiany legislacyjne (m.in. zakaz handlu w niedzielę) stanowią pewne wyzwanie.

– Najbliższe miesiące nie powinny przynieść znaczących zmian na rodzimym rynku inwestycyjnym. W związku z napływem nowego kapitału, szczególnie tego o najbardziej konserwatywnych oczekiwaniach dotyczących stóp zwrotu, oczekujemy dalszej kompresji stóp kapitalizacji dla najlepszych aktywów. Przewidujemy kontynuację aktywności kapitału z RPA oraz zwiększonego zainteresowania ze strony inwestorów azjatyckich oraz kanadyjskich, szczególnie w przypadku transakcji portfelowych oraz obiektów o ponadprzeciętnej skali. Coraz większą uwagę inwestorzy skupiać będą na alternatywnych inwestycjach w postaci hoteli, mieszkań na wynajem i akademików – prognozuje Kocerba.

Zagraniczna dominacja

Jak wskazują analitycy CBRE, wielkość rynku po I półroczu przekroczyła średnią z ostatnich pięciu lat o 79 proc.

– Grupa podmiotów, które chcą inwestować w nieruchomości na świecie, z roku na rok się powiększa. Ceny nieruchomości rosną, a jednocześnie zmniejsza się globalna podaż produktów. Na tych trendach inwestycyjnych zyskuje Polska, w stronę której spogląda coraz więcej inwestorów. Sprzyjają temu niskie stopy procentowe, bardzo dobra sytuacja gospodarcza oraz dobre nastroje konsumenckie. – mówi Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w CBRE.

Ekspert podkreśla, że podobnie jak w poprzednich latach zdecydowana większość inwestorów to podmioty zagraniczne, udział rodzimego kapitału to mniej niż 2 proc.

– Egzotyczni inwestorzy – m.in. z Korei Południowej, Chin, Malezji czy RPA – z roku na rok powiększają swoją aktywność nad Wisłą. Coraz częściej też z zainteresowaniem spoglądają na Polskę podmioty, które kiedyś były aktywne, a i teraz na nowo planują inwestycje. Portfele w Polsce powiększają także gracze z naszego regionu Europy, przede wszystkich z Czech – wylicza Felicki. – Niestety, zaangażowanie kapitału krajowego wciąż pozostaje niskie i zapowiadane wprowadzenie przepisów o REIT-ach raczej nie zmieni tej sytuacji ze względu na ograniczenie do inwestycji mieszkaniowych – podsumowuje. ©℗