Małe wspólnoty czeka reorganizacja

Właściciele będą powoływać zarząd już w budynkach z czterema lokalami. Rządzić będzie większość.

Od Nowego Roku wiele małych wspólnot mieszkaniowych czeka rewolucja. Staną się wspólnotami dużymi. Będą więc musiały powołać zarząd lub wynająć firmę, która będzie zarządzała budynkiem. Inaczej będą też podejmować ważne decyzje.

Zarządcy nieruchomości nie mają wątpliwości. To dobre zmiany. Przyznają jednak, że nie obejdzie się bez problemów z ich wdrażaniem. I niestety właścicieli czekają wydatki.

Koniec 
z jednomyślnością

Od 1 stycznia 2020 roku wchodzi w życie nowelizacja ustawy o własności lokali (uwl). Przewiduje ona, że duże wspólnoty mieszkaniowe będą tworzyć budynki już z czterema lokalami, a nie jak obecnie – więcej niż siedmioma.

– Za kilka tygodni wiele wspólnot czeka więc reorganizacja. Dziś funkcjonują na podstawie kodeksu cywilnego (k.c.) a po Nowym Roku będą już działać w oparciu o uwl – tłumaczy Grzegorz Abramek, radca prawny specjalizujący się w prawie nieruchomości.

– Oznacza to, że muszą powołać do życia jedno- lub kilkuosobowy zarząd, który będzie gospodarował ich budynkiem i reprezentował wspólnotę na zewnątrz, albo powierzyć zarząd profesjonalnej firmie. Dziś taki obowiązek istnieje dopiero dla budynków z minimum ośmioma lokalami. Natomiast w blokach o mniejszej liczbie lokali w ogóle nie trzeba powoływać zarządu, chyba że taka jest wola właścicieli. Decyzje podejmuje się zaś jednomyślnie – wyjaśnia mec. Grzegorz Abramek.

– Jednak osiągnięcie jednomyślności jest bardzo trudne i zdarza się, że dochodzi do konfliktów – wskazuje Janusz Gutowski, zarządca nieruchomości oraz wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. – Dobrze więc, że nie będzie ona już potrzebna w wypadku mniejszych budynków – uważa.

– Zarządzanie dużą wspólnotą jest łatwiejsze, ponieważ przepisy dają pewną swobodę – podkreśla Mariusz Łubiński, prezes Admus Sp. z o.o., firmy wyspecjalizowanej w zarządzaniu nieruchomościami.

– Do czynności przekraczających zwykły zarząd nie jest wymagana jednomyślność. W przypadku małych wspólnot działających na podstawie k.c. jest już inaczej – jeden mieszkaniec może zablokować całą czynność – wskazuje Mariusz Łubiński. – Oczywiście, można zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie sprawy. Ale w praktyce rzadko dochodzi do takich kroków. Z pewnością z powodu braku czasu i kosztów, jakie generuje takie posunięcie. Stąd moim zdaniem w sytuacji, gdy do podjęcia decyzji wystarczy głos większości mieszkańców, wiele procesów decyzyjnych będzie łatwiejszych, co znacznie usprawni pracę – uważa.

– Dziś bardzo trudno wyremontować np. budynek z sześcioma lokalami, jeżeli jeden z właścicieli się temu sprzeciwia. Po wejściu w życie noweli tego problemu już nie będzie – mówi Grzegorz Abramek.

Decydują udziały

Mała wspólnota mieszkaniowa nie ma też żadnej formy organizacyjnej oraz procedury podejmowania uchwał czy ich zaskarżania. Nie muszą też być zwoływane zebrania roczne.

W dużych wspólnotach wygląda to zupełnie inaczej. Decyzje zapadają większością głosów w formie uchwał, od których można się odwołać do sądu powszechnego. Co najmniej raz w roku właściciele spotykają się na zebraniu, na którym udzielają absolutorium zarządowi i decydują o finansach na następny rok.

Stosowanie uwl oznacza, że decyzje dotyczące budynku będą podejmowane w formie uchwał przyjmowanych przez większość głosów właścicieli lokali – liczoną wielkością udziałów w nieruchomości. Im większy ktoś będzie miał lokal, tym większe znaczenie zyska jego głos. Przy czym każdemu z właścicieli lokali będzie przysługiwać prawo zaskarżenia uchwały do sądu w terminie sześciu tygodni od dnia jej podjęcia.

Wprowadzone zostaną także bardziej sformalizowane zasady prowadzenia gospodarki finansowej wspólnoty. Będzie opracowywany dla niej roczny plan gospodarczy. Natomiast rozliczenia finansowe mają być prowadzone za pośrednictwem konta bankowego. Zarząd wspólnoty składać będzie ze swojej działalności sprawozdanie będące podstawą do udzielenia (lub odmowy) absolutorium.

Mały więcej kosztuje

Okazuje się jednak, że zmiany mają też negatywne skutki.

– Konieczność powołania zarządu, formalizowania zebrań, uchwał, prowadzenia ewidencji kosztów i sprawozdawczość skarbowa pociągną za sobą nieunikniony wzrost kosztów funkcjonowania. Dodatkowo wspólnoty od czterech do siedmiu lokali mogą mieć problemy ze znalezieniem firmy administrującej, dla której koszt prowadzenia budynku z czterema lokalami jest porównywalny z budynkiem czterdziestolokalowym – mówi Mariusz Łubiński.

– Wynika to z faktu, że koszt dojazdu do nieruchomości, koszt obsługi płatności, prowadzenia ewidencji finansowo-księgowej, sprawozdawczości czy czas poświęcony na przygotowanie i poprowadzenie zebrania jest porównywalny, a przychody z budynku czterolokalowego względem czterdziestolokalowego będą zapewne dziesięciokrotnie niższe. Dlatego małe budynki muszą się liczyć ze znacznie wyższymi stawkami i problemami ze znalezieniem firm administrujących.

Uwl nie jest też doskonała.

– Jest anachroniczna i wymaga zmian. Przede wszystkim powinien zostać wprowadzony rejestr zarządów wspólnot mieszkaniowych, zarządzany przez Krajowy Rejestr Sądowy – uważa Janusz Gutowski.

– Wspólnoty podejmują decyzję lub zawierają kontrakty na wielomilionowe kwoty, na przykład na remont budynku. Tymczasem ze stabilnością zarządu reprezentującego wspólnotę na zewnątrz bywa różnie. Zdarza się, że skłóceni właściciele co miesiąc wybierają nowy. Taki rejestr wpłynąłby na większą jego stabilność – podsumowuje Janusz Gutowski.