Lifting galerii, rozkwit parków

Nieruchomości handlowe. Centra wciąż skupiają 3/4 zasobów powierzchni.

Za kilka miesięcy w Warszawie zostanie oddana Galeria Młociny o powierzchni ponad 70 tys. mkw., jesienią otwarto Galerię Libero w Katowicach liczącą ponad 40 tys. mkw. W fazie planowania jest duży obiekt na warszawskim Wilanowie – Zielone Tarasy. Czy to ostanie projekty tej skali? Jakie są perspektywy dla nieruchomości handlowych w Polsce?

Centra, parki, ulice

– Polska osiągnęła już status rynku dojrzałego, co oznacza, że na mapie handlowej jest coraz mniej białych plam. To kieruje uwagę deweloperów w stronę projektów wielofunkcyjnych, a z drugiej strony motywuje właścicieli do rozszerzania oferty istniejących centrów handlowych o komponenty gastronomiczne i rozrywkowe – komentuje Anna Wysocka, dyrektor działu wynajmu powierzchni handlowych w JLL.

– Wysokie nasycenie tradycyjnymi formatami handlowymi sprawia, że deweloperzy ostrożniej podejmują decyzje o rozpoczynaniu nowych inwestycji, uzależniając to od wielu czynników. Część decyduje się też na modernizacje i rozbudowy istniejących projektów, co również jest ważnym przejawem aktywności inwestycyjnej na rynku – dodaje.

Magdalena Frątczak, szefowa sektora handlowego w CBRE, zgadza się, że rynek centrów jest już mocno nasycony.

– Inwestorzy muszą coraz uważniej analizować czynniki takie jak lokalizacja czy konkurencja. Z pewnością coraz trudniej jest znaleźć miejsce z potencjałem. Poza Galerią Młociny w Warszawie w najbliższych miesiącach w naszym kraju nie są planowane spektakularne otwarcia nowych wielkopowierzchniowych centrów. Jednak największe polskie aglomeracje wyróżnia na tle kraju zdecydowanie wyższa zasobność portfela potencjalnych klientów, dzięki czemu jest tam jeszcze przestrzeń na budowę nowych obiektów handlowych. Ich lokalizacja musi być jednak bardzo przemyślana, a oferta odpowiadać zmieniającym się potrzebom klientów – mówi Frątczak.

Analitycy CBRE zauważają ogólny spadek tempa przyrostu powierzchni handlowej: w latach 2009–2013 zasoby rosły po średnio 8 proc. rocznie, w latach 2014–2018 to 4 proc.

Jak szacują analitycy Cushman & Wakefield, w 2018 r. zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wzrosły o ok. 420 tys. mkw., do 14,7 mln mkw. Centra są wciąż dominującym formatem, z blisko 75-proc. udziałem w rynku – takich obiektów jest niemal pół tysiąca. W zeszłym roku przybyło ponad 270 tys. mkw. powierzchni w tym segmencie dzięki otwarciom dwunastu nowych obiektów i rozbudowie już działających.

– W ostatnich latach rocznie otwierano 2–4 duże lub bardzo duże (powyżej 40 tys. mkw.) centra. W tym roku zaplanowano oddanie jednego takiego obiektu. Naturalne jest, że w związku z dojrzałością i nasyceniem polskiego rynku, tak dużych obiektów będzie powstawało mniej – mówi Małgorzata Dziubińska, dyrektor w dziale doradztwa i badań rynkowych Cushman & Wakefield.

– Deweloperzy i inwestorzy intensywnie skupiają się jednak na rozbudowach, przebudowach i modernizacji powierzchni w istniejących galeriach. Wynika to ze starzenia się obiektów, zmieniających się oczekiwań klientów i coraz silniejszej konkurencji – dodaje.

Ponadto inwestorzy budują mniejsze, rodzinne obiekty zlokalizowane w dzielnicach mieszkaniowych lub przy głównych arteriach komunikacyjnych do nich prowadzących.

– Oprócz sklepów pojawia się tam coraz więcej punktów usługowych, rozrywkowych i gastronomicznych. Klienci traktują te galerie jako miejsce spotkań i różnorodnego spędzania wolnego czasu. To efekt zmian potrzeb konsumentów, a także zakazu handlu w niedziele, który wymusza na właścicielach galerii poszukiwanie nowych metod przyciągania klientów – mówi Dziubińska.

Na zmianach mocno zyskują ulice handlowe (high streets), CBRE prognozuje, że w ciągu dekady zasoby powierzchni handlowej na polskich ulicach mogą urosnąć o 15–20 proc.

W ostatnim czasie rozwija się także inny segment rynku.

– Każdego roku powstaje średnio kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych nowej powierzchni w formacie parków handlowych. W ciągu ostatnich lat przeważają otwarcia małych parków, o powierzchni poniżej 10 tys. mkw., w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców. Udział parków handlowych w ogólnej podaży wynosi ok. 8 proc. i rośnie z roku na rok – wylicza Dziubińska.

– Struktura obiektów handlowych jest w Polsce zbliżona do pozostałych krajów Europy Środkowo-Wschodniej, za to na Zachodzie udział parków jest znacznie większy, sięgający 20 proc. W najbliższych latach możemy się spodziewać w Polsce trendu dochodzenia do takiego wyniku, zwłaszcza na mniej nasyconych rynkach mniejszych miejscowości – dodaje.

Rosnącą popularnością cieszą się ostatnio także projekty wielofunkcyjne, niekiedy w ramach rewitalizacji starszej tkanki, zwykle w centrach dużych miast, gdzie popyt na takie nieruchomości jest najwyższy.

Na celowniku funduszy

W 2018 r. w nieruchomości komercyjne w Polsce inwestorzy ulokowali ponad 7 mld euro, z czego 2,5 mld w obiekty handlowe. Czy ten sektor rynku zachowuje atrakcyjność w oczach funduszy?

– W 2018 r. wielu graczy zadawało sobie pytanie dotyczące przyszłości tradycyjnego handlu w obliczu rosnącego znaczenia e-commerce. Informacje z rynku amerykańskiego, w tym zakup firmy GGP, drugiego największego właściciela centrów handlowych w USA za 15 mld dol. przez Brookfield, największy fundusz zarządzający nieruchomościami na świecie, pozwalają wierzyć, że rosnące zaufanie inwestorów do segmentu centrów handlowych przeniesie się również na inne rynki – wskazuje Paweł Partyka z działu rynków kapitałowych w Cushman & Wakefield. – 2018 r. to w Polsce był drugi najlepszy okres pod względem wartości inwestycji w nieruchomości handlowe. Można więc przypuszczać, że lata 2019–2020 będą bardzo dobre.

Ekspert podkreśla, że spadek stóp zwrotu z nieruchomości handlowych wyhamował, gdy stopy kapitalizacji dla nieruchomości biurowych i logistycznych znacznie się obniżyły. Rynek oswoił się też z zakazem handlu w niedziele, nie ma już niepewności co do wpływu na obroty najemców i liczbę odwiedzin.

– Niższa aktywność budowlana w sektorze nieruchomości handlowych nie wpłynie negatywnie na płynność rynku. W Polsce jest wiele obiektów, które zmieniały właścicieli nawet kilka razy. Poza tym nie każdy obiekt handlowy jest od razu gotowym projektem inwestycyjnym, bo zbudowanie marki projektu, relacji z jego najemcami i zdobycie lojalnych klientów wymaga czasu – mówi Wysocka. ©℗