Śnieżna kula dalej się toczy

Trwający od lat boom nie zgaśnie z dnia na dzień. Rynek wypatruje jednak z uwagą symptomów spowolnienia.

Po trzech kwartałach 2019 r. w nieruchomościach komercyjnych w Polsce inwestorzy ulokowali 4,5 mld euro (19,2 mld zł). Większość transakcji zamyka się pod koniec roku – czy jednak uda się w całym 2019 r. uzyskać wartość inwestycji na poziomie rekordu z 2018 r., czyli 7,3 mld euro (31,1 mld zł)? A co z kolejnym rokiem? Czy polskie budynki wciąż będą cieszyć się wzięciem? Czy deweloperzy i najemcy będą równie aktywni, co w poprzednich, rozgrzanych latach?

Ostrożność banków

Joanna Mroczek, szefowa działu doradztwa i badań rynku w firmie doradczej CBRE, zwraca uwagę, że polskie aglomeracje z każdym rokiem rozwijają się bardzo dynamicznie i stają się coraz bardziej dojrzałymi rynkami biurowymi.

– W 2020 r. najemcy zwrócą jeszcze większą uwagę na Kraków, Poznań i Katowice, silną pozycję utrzymają Wrocław i Trójmiasto. Jednak Warszawa niezmiennie pozostaje centrum działalności biznesowej, a co za tym idzie, także największym placem budowy biurowej w Polsce. W 2020 r. do użytku oddanych zostanie około 350 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego na około 50 proc. zostały już podpisane przedwstępne umowy najmu. Utrzyma się zainteresowanie coworkingami, ale zmianie mogą ulec modele biznesowe stosowane dotychczas przez najemców takich powierzchni – ocenia ekspertka.

Jeśli chodzi o rynek handlowy, podobnie jak w 2019 r., w najbliższej przyszłości największym zainteresowaniem deweloperów będą cieszyły rozbudowy istniejących i bardzo dobrze prosperujących centrów oraz budowa parków handlowych i centrów typu convenience w mniejszych ośrodkach miejskich. – Rynek handlowy w największych miastach w Polsce jest już nasycony, dlatego i najemcy coraz częściej będą zwracali się w stronę mniejszych, rodzinnych centrów. Na zainteresowaniu zyskują też ulice handlowe – mówi Mroczek.

Stan rynku przemysłowego i logistycznego w Polsce ekspertka CBRE ocenia jako bardzo dobry. Mimo niewielkiego spowolnienia popytu aktywność deweloperów pozostaje porównywalnie wysoka w ciągu ostatnich dwóch lat.

– Można szacować, że w 2019 r. zostanie oddany do użytku największy wolumen nowoczesnej powierzchni przemysłowej i logistycznej. Nadchodzące lata na rynku prawdopodobnie nie będą tak spektakularne jak okres 2016–2019, ale prognozy nadal są pozytywne, ponieważ rynek e-commerce nadal będzie się gwałtownie rozwijał – mówi Mroczek.

Na rynku hotelowym pojawia się coraz więcej zagranicznych sieci i nowych luksusowych marek. Zdaniem Mroczek widać wyraźnie, że Warszawa, która dotychczas była priorytetową lokalizacją, jest już przez nie traktowana jako rynek dojrzały i nasycony. To otwiera nowe możliwości dla miast regionalnych, gdzie oferta hotelowa nie jest jeszcze tak mocno rozbudowana i inwestorzy przy mniejszym lub zbliżonym wkładzie mogą liczyć na większy zwrot.

Jakie najważniejsze trendy będą widoczne w nowym roku i najbliższej przyszłości według CBRE?

– Pracownicy i użytkownicy, a tym samym najemcy, będą w centrum uwagi. Już w minionym roku widzieliśmy, że powstawało coraz więcej strategii, narzędzi i działań, które miały na celu zarządzanie społecznością czy opiekę nad najemcami. W kolejnych latach ten trend się umocni – mówi Mroczek. – Także tradycyjny sposób korzystania z przestrzeni komercyjnych będzie się dalej zmieniał, a funkcje będą się przenikać, czasem w sposób nieoczekiwany (np. mieszkania z powierzchniami magazynowymi, hotelowe podejście do biur). Centra handlowe muszą się na nowo przedefiniować – dodaje.

Zdaniem ekspertki inwestorzy nadal będą chętnie lokować kapitał w europejskie nieruchomości, bo te wciąż przynoszą większy zwrot z inwestycji niż np. lokaty bankowe czy obligacje. Stopy kapitalizacji nadal pozostają na zadowalającym poziomie, nawet często przewyższającym oczekiwania inwestorów.

Mroczek podkreśla, że banki i instytucje finansowe coraz ostrożniej podchodzić będą do finansowania i refinansowania inwestycji. Ostrożność banków spowodowana jest obawą o kondycję rynku w perspektywie dalszych pięciu lat.

Platformy na celowniku

– Ostatnie 12 miesięcy bez wątpienia należało do nieruchomości biurowych. Także 2020 rok będzie niezwykle ważny dla biur. W Warszawie czeka nas oddanie do użytku kilku spektakularnych wieżowców oraz zakończenie kolejnych faz budowy imponujących projektów wielofunkcyjnych – mówi Tomasz Buras, szef Savills Polska.

Zdaniem eksperta w 2020 r. biura pozostaną w obszarze zainteresowania funduszy, ale równocześnie inwestorzy coraz częściej mogą kierować się w stronę strategii „sheds and beds" (z ang. magazyny i łóżka).

– To właśnie nieruchomości magazynowe, a także wszelkiego rodzaju obiekty oferujące miejsca do spania, takie jak hotele, prywatne akademiki, budynki mieszkaniowe na wynajem, mogą być najbardziej pożądanymi aktywami w 2020 r. Ze względu na ograniczoną liczbę tego rodzaju produktu, pod względem wolumenu transakcji raczej na razie ciężko im będzie rywalizować z biurami – podkreśla Buras.

W nowym roku rynek z pewnością będzie wypatrywał symptomów zwiastujących ewentualne spowolnienie tempa wzrostu światowej gospodarki.

– Jak na razie wskaźniki ekonomiczne dotyczące Polski sugerują, że rynek mimo wszystko nadal będzie rósł, tylko wolniej. Ewentualne przełożenie nieco gorszych nastrojów w gospodarce światowej na nasz rynek nieruchomości raczej nie nastąpi wcześniej niż w II połowie 2020 r., czyli po sfinalizowaniu transakcji będących obecnie w toku – mówi Buras.

Ten rok może być również godziną prawdy dla operatorów elastycznych powierzchni biurowych, a także przynieść wzrost znaczenia strategii omnichannel w sektorze handlowym (przenikanie się świata tradycyjnego handlu i sektora e-commerce), a także rozwój logistyki ostatniej mili na rynku magazynowym.

Ekspert dodaje, że inwestorzy szukają również możliwości kupowania dużych portfeli nieruchomości lub deweloperów.

Azja na zakupach

– Różnorodność, zrównoważenie i wzrost innowacyjności, tak w skrócie opisałbym sytuację na rynku powierzchni magazynowych, biurowych i handlowych w nowym roku – ocenia Mateusz Polkowski, dyrektor działu badań rynku i doradztwa w JLL.

– Właściciele i zarządcy, a także najemcy, ponoszą coraz wyższe nakłady w nowoczesne technologie, które zmieniają sposób, w jaki korzystamy z nieruchomości. To wciąż ważna nisza na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, która będzie skupiać uwagę inwestorów w nadchodzących miesiącach. Tym bardziej że im wyższy standard obiektu, tym większe zainteresowanie funduszy, a ich zainteresowanie Polską nie słabnie. W 2020 r. powinniśmy dalej obserwować rosnącą rolę kapitału azjatyckiego napływającego na nasz rynek – dodaje Mateusz Polkowski.

Ekspert zauważa, że w przypadku rynku biurowego, a zwłaszcza stołecznego sektora, niektórzy obawiają się nadchodzącej wysokiej podaży nowej powierzchni.

– W 2020 r. do użytku w Warszawie zaczną być oddawane najbardziej oczekiwane inwestycje w historii tego rynku, jednak już 40 proc. powierzchni w obiektach pozostających w budowie znalazło swoich najemców, a stolica jest wyjątkowo chłonna – wskazuje ekspert. – Z naszych danych wynika, że łączna absorpcja w latach 2015–2018 przekroczyła całą nową podaż oddaną do użytku o 100 tys. mkw. To znakomity rezultat, biorąc pod uwagę fakt, ile nowych inwestycji wchodziło na rynek. Statystycznie patrząc – wszystkie zostały zapełnione – dodaje.

Polkowski zaznacza, że w przypadku rynku magazynowego od pewnego czasu mamy do czynienia nie tylko z dynamicznym rozwojem tzw. wielkiej piątki obszarów, ale stopniowym wzrostem atrakcyjności inwestycyjnej również mniejszych lokalizacji, jak np. Konin, Kielce czy Częstochowa. Skala sektora nie jest napędzana tylko spektakularnymi transakcjami najmu jak w ubiegłych latach, ponieważ rośnie liczba mniejszych umów, odnotowuje się też coraz więcej renegocjacji.

Rośnie też popularność projektów wielofunkcyjnych.

– Nasze dane pokazują, że w ciągu ostatnich 10 lat podaż powierzchni komercyjnej w tego typu obiektach w Polsce wzrosła blisko sześciokrotnie, a w ciągu następnych pięciu lat – ich liczba może się podwoić. Sukces inwestycji wielofunkcyjnych odzwierciedla apetyty Polaków na ciekawie zaprojektowane nieruchomości z kompleksową ofertą. Tam, gdzie pracujemy, chcemy też np. zrobić zakupy i na odwrót. – mówi Polkowski.