Chętni na czteropokojowe kompakty

Małe mieszkanie 
z czterema pokojami do remontu można kupić na rynku wtórnym 
w Warszawie 
już za ok. 300 tys. zł.

Jak zauważa Marcin Jańczuk, dyrektor z sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse, w czasach, kiedy klienci skupiają się na niewielkich mieszkaniach, dwu- i trzypokojowych, o szybką sprzedaż lokalu z czterema pokojami nie jest łatwo. – W ostatnich miesiącach sprzedaż takich mieszkań za pośrednictwem warszawskich oddziałów naszej agencji stanowiła jedynie 8 proc. transakcji – podaje Marcin Jańczuk. – Podaż czwórek to zaś 13 proc. całej wystawionej na sprzedaż oferty.

Blisko metra...

Ceny czteropokojowych mieszkań sprzedawanych przez Metrohouse zaczynały się od 470 tys. zł. Za tyle znajdowały chętnych lokale na Białołęce i Pradze-Południe. – W porównaniu z innymi rodzajami lokali duży odsetek sprzedawanych czwórek stanowią stosunkowo nowe mieszkania w dzielnicach oddalonych od centrum – zwraca uwagę Marcin Jańczuk. – I nic dziwnego, skoro na przykład na Białołęce można trafić na oferty w cenie ok. 4,5 tys. zł za mkw.

Michał Niewiński, pośrednik z agencji Mieszkanie24.com, zauważa z kolei, że czterech pokoi klienci szukają często także na Mokotowie i Ursynowie. – Szybko sprzedają się lokale w blokach z windą i podziemnym garażem oraz położone na osiedlach blisko stacji metra – mówi Michał Niewiński. Jego agencja małe, wymagające remontu mieszkania czteropokojowe oferuje w cenie nawet poniżej 300 tys. zł. – Przy ul. Toruńskiej na Bródnie 57-metrowy lokal można kupić za 275 tys. zł. Także na Bródnie, przy ul. Łojewskiej, jest oferowana czwórka w cenie 285 tys. zł.

Przy ul. Kołowej na Targówku 70-metrowy lokal z czterema pokojami właściciel wystawia na sprzedaż za 300 tys. zł. Za taką samą cenę jest oferowana 57-metrowa czwórka przy ul. Warszawskiej w Ursusie. – Górnej granicy cen czteropokojowych mieszkań nie ma. Wszystko zależy od metrażu nieruchomości, standardu wykończenia i lokalizacji – tłumaczy Michał Niewiński.

Jeden z najdroższych lokali czteropokojowych jest oferowany przy ul. Grzybowskiej. Cena ofertowa 214-metrowego lokalu to 6,6 mln zł. Za 189-metrowe mieszkanie przy ul. Bitwy pod Rokitną właściciel chce dostać 5,9 mln zł, a za 158 mkw. przy ul. Wielickiej – ponad 2,9 mln zł.

W Emmerson Realty czteropokojowe lokale stanowią ok. 20 proc. całej oferty rynku wtórnego. – Są wśród nich mieszkania w cenie od 300 tys. zł do 5,2 mln zł – podaje Waldemar Oleksiak, ekspert Emmerson Realty. Za najniższą cenę można kupić ok. 70-metrowe mieszkanie z 1978 roku w bloku na Targówku. Najdroższy jest prawie 178-metrowy lokal na osiedlu na Bemowie, wybudowany w 2011 roku. W podobnej cenie jest oferowana 93-metrowa czwórka na Ursynowie.

... i na przedmieściach

– Zawsze mieliśmy klientów zainteresowanych mieszkaniami czteropokojowymi, tyle że było ich niewielu – mówi Waldemar Oleksiak. – Oczywiście w miarę bogacenia się Polaków liczba chętnych na większe powierzchnie będzie rosła – prognozuje.

Ekspert z Emmerson Realty mówi o dwóch grupach klientów szukających dużych nieruchomości. Jedną stanowią stosunkowo bogaci nabywcy, którzy potrzebują większej przestrzeni w dobrej lokalizacji, a w dodatku często szukają lokali z dużymi tarasami. – To grupa, która potrzebuje większych powierzchni w związku z powiększeniem się rodziny – tłumaczy Waldemar Oleksiak. Dodatkowe metry są potrzebne także dorastającym dzieciom.

– Drugą grupę klientów szukających czterech pokoi stanowią ci, którzy są gotowi przenieść się nawet na obrzeża, byle tylko móc kupić taki lokal – mówi ekspert z Emmerson Realty. Jego zdaniem kompaktowe czwórki, czyli możliwie nieduże i dzięki temu względnie tanie, są dla klientów bardzo atrakcyjne. Może sobie na nie pozwolić więcej osób.

– W polskich warunkach 70-metrowe czteropokojowe mieszkanie zapewnia przyzwoity standard życia dla czterech osób – ocenia Waldemar Oleksiak. – Cena 1 mkw. czwórki jest średnio o ok. 5 proc. niższa niż mieszkań dwupokojowych.

Michał Niewiński przekonuje, że popyt na mieszkania czteropokojowe i większe jest dziś bardzo duży. – Ważne, aby standard lokalu był dobry, a lokalizacja atrakcyjna. Istotną rolę odgrywa też duży balkon po cichej stronie budynku – opowiada pośrednik z agencji Mieszkanie24.com. Dodaje, że mile widziane są nawet dwa stanowiska w podziemnej hali garażowej.

– Najszybciej znikają z oferty mieszkania w dobrych dzielnicach, wybudowane po 2000 roku, w cenach nawet do 1 mln zł – podkreśla Michał Niewiński. – Tego typu nieruchomości zmieniają właścicieli średnio w ciągu trzech miesięcy. Najtrudniej jest sprzedać duże mieszkania w starych budynkach z wielkiej płyty. Tutaj cykl poszukiwania nabywcy może być długi i naprawdę trudny – zauważa.

Klienci agencji Mieszkanie24.com szukają przestronnych czwórek o powierzchni 100–130 mkw. – W starszym budownictwie szukają jednak głównie małych, kompaktowych mieszkań. Ważne, by ich cena była jak najniższa. Najmniejsze mieszkania czteropokojowe mają niespełna 55 mkw. – zwraca uwagę Michał Niewiński.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, a.gawronska@rp.pl

Opinia

Joanna Lebiedź, właścicielka biura 
Lebiedź Nieruchomości

Większe mieszkania sprzedają się dłużej, a ich metr kwadratowy jest tańszy niż najbardziej poszukiwanych lokali, czyli o powierzchni do około 55 mkw.

Segment mieszkań czteropokojowych można podzielić na dwie części. Pierwsza to mieszkania 
w  wielkiej płycie, często do remontu, za to w dobrej lokalizacji. Druga - lokale w nowoczesnych apartamentowcach lub rewitalizowanych kamienicach, czyli tzw. nowa substancja.

O ile o ten pierwszy segment klienci się nie biją, ceny transakcyjne są na średnio satysfakcjonującym poziomie, a na sprzedaż czeka się długo, o tyle luksusowe penthouse'y i  apartamenty w topowych lokalizacjach szybko znajdują chętnych, nawet już na etapie projektowania inwestycji.

Ten stan rzeczy podkreśla wyjątkowo dziwny podział klientów, z jakim mamy dziś do czynienia. Większość to klienci z chudszym portfelem, którym bank nie udzieli kredytu na większe, a tym samym droższe mieszkanie. Jednocześnie jest może promil VIP-ów, osób z pierwszych stron kolorowych czasopism, które muszą mieszkać w prestiżowym budynku w reprezentacyjnej okolicy.

Kilkumilionowe często transakcje realizują za gotówkę. Kompaktowe cztery pokoje na powierzchni poniżej 60 mkw. – czyli typowe gierkowskie lokale – znajdują nabywców z trudem, i to pod warunkiem, że cena jest rynkowa.

Sytuacja raczej się nie zmieni. Jeśli w dalszym ciągu trudno będzie o kredyt, a klienci w wieku 30 plus nadal będą masowo emigrować, w najbliższym czasie nie powinniśmy się spodziewać zmiany tego trendu. —aig