Masa biur w Warszawie

Już teraz stolica Polski ma więcej biur niż Lizbona, Genewa czy Dublin. 


– Ten rok będzie bardzo ciekawy na warszawskim rynku biurowym. Po raz pierwszy w historii w jednym roku do użytku zostaną oddane dwa wieżowce biurowe o wysokości powyżej 150 metrów – czyli Warsaw Spire i Q22. Z kolei w II półroczu całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy przekroczy 5 milionów mkw. – mówi Mateusz Polkowski, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa w firmie JLL.

Dwie nowe wieże

W pierwszym kwartale roku warszawski rynek powiększył się o sześć nowych inwestycji biurowych o łącznej powierzchni ok. 113 tys. mkw. Deweloperzy oddali: Eurocentrum Office Complex Delta (25 tys. mkw.), Astrum Business Park I (2,6 tys. mkw.), Atrium 2 (20,2 tys. mkw.), Prime Corporate Center (20,1 tys. mkw.), Gdański Business Center II C (19,7 tys. mkw.) czy Królewska (5,4 tys. mkw.).

Jak podaje JLL, w Warszawie jest dziś ponad 4,7 tys. mkw. nowoczesnych biur. W budowie firmy mają 662 tys. mkw.

– Duża aktywność deweloperów to pozytywny sygnał dla firm. Warszawski rynek biurowy sprzyja najemcom, którzy mogą wybierać wśród interesujących opcji zarówno w budynkach istniejących, jak i tych w budowie – podkreśla Jakub Sylwestrowicz. – Dzięki temu możliwe jest znalezienie optymalnych nieruchomości nie tylko pod względem dostępu do transportu publicznego czy udogodnień w sąsiedztwie, ale nade wszystko pod względem efektywności i elastyczności powierzchni oraz atrakcyjnych warunków komercyjnych – dodaje.

Powrót do centrum

W I kwartale 2016 r. firmy podpisały w Warszawie umowy najmu na ponad 142 tys. mkw. powierzchni biurowej. Najwięcej – ponad 55 tys. mkw. – przypadło na centrum i jego obrzeża. Widać, że coraz większym powodzeniem cieszy się centrum miasta, w tym okolice ronda Daszyńskiego.

– Obserwujemy rosnące zainteresowanie najemców lokalizacjami centralnymi, z dogodnym dostępem do środków transportu publicznego, szczególnie do metra. Jest na rynku grupa firm, które wolą zapłacić nieco więcej za wynajem biura, wiedząc, że wpłynie to korzystnie na procesy rekrutacyjne i zadowolenie pracowników z miejsca pracy – mówi Jakub Sylwestrowicz. – Dzięki takiej zmianie nastawienia najemców, dużym zainteresowaniem cieszą się budynki realizowane w okolicy ronda Daszyńskiego oraz Dworca Gdańskiego.

JLL podaje, że na nowe umowy najmu w istniejących już budynkach przypadło ok. 57 tys. mkw., a kolejne 8 tys. mkw. stanowiły ekspansje. Udział przednajmów był na podobnym poziomie co odnowień (26 proc. – ok. 37 tys. mkw.). To znaczący wzrost tego typu aktywności w porównaniu z 2015 r.

Kto potrzebuje biur

Najbardziej aktywnymi najemcami biur w pierwszym kwartale roku byli najemcy z sektora przemysłowego (28 proc. wynajętej powierzchni). Wśród firm podpisujących umowy najmu w minionych miesiącach liczne były również te z sektora usług profesjonalnych i finansowych (po 14 proc. wynajętej powierzchni) – podaje firma CBRE.

Według jej doradców, im więcej dzieje się na rynku i im bardziej zwiększa dostępna oferta, tym mocniej aktywni są najemcy, bo widzą korzyści z przeprowadzki w bardziej dogodne lokalizacje i do lepszych biurowców.

– Mimo że nasz rynek jest jeszcze relatywnie młody na tle Europy, Warszawa przestaje być postrzegana jako rynek dojrzewający, a coraz częściej mówi się o niej jako o rynku dojrzałym. Wprawdzie najbardziej rozwinięte miasta europejskie mają kilka lub nawet kilkunastokrotnie większą podaż biur niż Warszawa, jednak zbliżamy się do takich miast jak Amsterdam (6,7 mln mkw. ) czy Kopenhaga (5,8 mln mkw.). Już teraz stolica Polski ma więcej biur niż Lizbona, Genewa czy Dublin – opowiada Katarzyna Gajewska, starszy konsultant w dziale doradztwa i analiz rynku w CBRE.Agenci mówią, że ponieważ na rynku w Warszawie widać nadpodaż biur, czynsze umowne osiągnęły już bardzo niski poziom. Dziś najbardziej atrakcyjne powierzchnie wynajmowane są za około 23,5 euro za 1 mkw. miesięcznie. Prognozy mówią, że w nadchodzących miesiącach możliwe są dalsze obniżki stawek ofertowych za wynajem biura, jednak nie powinny być one niższe niż 23 euro za 1 mkw. miesięcznie dla najlepszych biur. Ta tendencja powinna się odwrócić dopiero w przyszłym roku.

Według JLL najwyższe czynsze transakcyjne w centrum wahają się od 21 do 23,5 euro za mkw. miesięcznie, a poza nim – od 11 do 18 euro za 1 mkw.

Puste budynki

JLL podaje, że współczynnik pustostanów biurowych w Warszawie sięgnął 14,1 proc. na koniec I kwartału 2016 r .

Według ekspertów Cushman & Wakefield ze względu na dużą ilość biur planowanych do oddania w najbliższym czasie, w ciągu kolejnych 2–3 lat pustych biur przybędzie.

– Relatywnie wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej w nowych budynkach jest naturalnym zjawiskiem i odzwierciedla czas niezbędny na wynajęcie powierzchni, wynoszący obecnie ok. dwóch lat. Na koniec 2015 roku stopa pustostanów w projektach wybudowanych w 2014 r. wynosiła 15 proc. – 42 tys. mkw. powierzchni. To spadek w porównaniu z ilością powierzchni dostępnej w tych budynkach w momencie ich oddania do użytku (49 proc. – 137 tys. mkw.) – opowiada Katarzyna Lipka, Associate Director z działu doradztwa i badań rynkowych Cushman & Wakefield.

Dodaje, że biurowce zrealizowane w 2015 roku w chwili otrzymania pozwolenia na użytkowanie były w 42 proc. niewynajęte, natomiast już pod koniec roku ten wskaźnik zmniejszył się do 28 proc. – Takie wartości świadczą o stabilnym i zdrowym popycie na powierzchnie biurowe w Warszawie – uważa Katarzyna Lipka.

Z kolei Richard Aboo, partner, dyrektor działu powierzchni biurowej w Cushman & Wakefield, zwraca uwagę, że to rekordowo dobre wyniki wynajmu biur – zarówno ekspansja najemców, jak i przybycie nowych firm – zachęciły deweloperów do zwiększenia aktywności.

– To oczywiście może przyczynić się do nieznacznego wzrostu stopy pustostanów, ale powinna ona utrzymać się na rozsądnym poziomie w obliczu rosnącego popytu i faktu, że biurowce poprzednich generacji stają się przestarzałe – uważa Richard Aboo.